香港寸土寸金，房价和租金之高举世闻名。近年，我们经常提到“地产霸权”，居住这项生活必需品，越来越成为了奢侈品，房屋的开支让一般的中产家庭也倍感压力。香港没有房屋租金管理制度，租住权保障又偏袒业主，且租金每年跟随市场调整，租客的压力不断增加。同时，政府的房屋政策也不能惠及社会上所有基层家庭，尤其是新移民来港的单亲家庭，这些家庭因为还未符合申请社会福利的资格，成为了连有瓦遮头都困难的边缘族群。这些家庭大多住在残破不堪的“劏房”，即出现在老旧的公寓中，原本的居住房屋被切割成几套面积很小的房间，因为面积小所以租金相对便宜，但以每平方米的平均租金来说，可能比豪宅更贵 。

曾是一家跨国公司香港区域总经理的余伟业，拥有20年的从商经验，2013年他毅然放下高薪厚职，创立了香港第一家社会地产中介公司“要有光”，为居住困难人群介绍出租房，称为“光房”，旨在提倡善用房地产资源以协助解决社会问题，以物业扶贫。之所以称为“光房”，是因为房间都有窗、有日照，寓意用光来照亮这些生活在黑暗中的家庭，此举使“要有光”成为近年来香港地区最具创意的社会企业之一。

创造基层租务市场

“要有光”是一家公司，也是“二房东”，以低于市价的租金向业主租下住宅，再分租给几个不同的困难家庭，主要是新移民阶层的单亲家庭，而租金则是按受助家庭的负担能力而定。房屋业主是私人物业投资者，他们出租的房屋便是“光房”。整个计划透过私人市场，善用地产资源，创造经济和社会效益，解决贫穷问题 。

“要有光”的收益来源依靠租金差价，而这部分差额也相对透明。与其合作的业主清楚知晓“光房”租客交多少租金给“要有光”；“光房”租客的租金，是按照租客负担能力，一般只收取综援的租金津贴。因此，“光房”的房屋一定要合租，才能达至财务上的平衡。

余伟业相信，解决社会问题不应单靠政府，社会上每一个人都可以按自己的能力去参与，而“光房”这种以社会创效为本的租务，能让福利机构、物业投资者、学者及义工等跨界合作，让更多人参与一场由下而上的社会创新运动，打破贫困局面，去改变这个城市。

社会企业的营商之道

余伟业小时候家住顶楼加盖屋及公共屋邨，深深明白一个家庭必须要有个正常安稳的居所才可以良性发展，家庭成员才会有能力面对和克服生活困难。长期居住在环境恶劣的劏房，太多不确定因素频繁发生，不仅影响生活质量，意志力也将大受消磨，连基本的物质生活水平也无法维持，更不用说向上流动。

几年前，他观察到社会上一个怪现象：一方面，贫穷家庭极需要能负担且安全卫生的居所；另一方面，很多业主却因各种原因把房屋空置。于是他突发奇想，到底有没有方法可以动用这些未被充分使用的房屋去扶助基层市民呢？故此，他构思了“光房”计划去提供一种崭新的扶贫方式，让投资者继续持有其投资物业之余，又可以善用物业扶贫，他相信这是个有潜力的新兴市场。

余伟业以营商的手法去经营社会企业，整个“光房”计划必须要自负盈亏才可以长期经营下去，但要以社会效益为先，而不是最大化利润。这个模式的成功之道，在于人和人之间的信任：业主跟余伟业认识，相信“要有光”会妥善安排租客和管理其物业；企业挑选能够和平共处，以及有脱贫信念、以自力更生为目标的租客。

“要有光”现在的主要成本为办公室租金和工资，但其实真正最大的运营基础并非金钱，而是时间。余伟业在租客配对和与业主协商等过程中，都需要付出很多心力和时间来建立关系，反而项目投入的金钱很少，计划的投资风险不算高。

余伟业希望以稳健增长的收入和“薄利多销”的策略，持续地增加“要有光”的收入，并预期在三年内成功实现收支平衡，持续并独立地营运下去。

社会效应的量化体系

余伟业一直深爱《圣经》中“好撒马利亚人”的故事：一个以色列人远行遇劫，受伤倒地。两个同乡先后经过都视而不见，反而是一位素来跟以色列人不和的撒马利亚人救活了他。这个故事启发了他，救人不应该考虑太多因素，而是应先把对方从困境中扶持起来。

现阶段“光房”受助对象的主体是单亲家庭，因为这个群体的居住需要最殷切。在恶劣环境下，女性和儿童更容易成为受伤害者，而在儿童成长时期所产生的青少年问题，需要的资源会更多。但企业只希望能扶持这些家庭一把，并不鼓励长期接受援助，每个家庭最多只能居住“光房”三年，并于这三年内帮助他们培养自立的能力和信心，当找到稳定的工作后，便要搬出来，让更有需要的家庭入住。

其实社会上不少人也愿意帮助他人和回馈社会，因此“要有光”成了一道桥梁，配对人力和物质资源。不少业主持有空置的私人物业，但没有好好运用，他们不是最在乎财务回报，如果物业能够真正助人自力，的确有人乐意以低市价的租金租出来几年，用来回馈社会。随着“光房”计划越来越被认识，已开始有机构主动接洽余伟业，研究将旗下一些物业交给其负责，在降低物业管理成本和风险的同时，又能达到回馈社会扶助基层的作用。

另外，也有其他义工参与“光房”计划，例如帮小朋友补习、安排租客参与社会活动、介绍工作及课程进修等。见证着受惠者的进步，让余伟业获得极大的满足感，对“光房”计划更坚定。

社会效益是“要有光”最关注的指标，企业邀请理工大学社会政策研究中心协助评估计划成果，制订指标。余伟业认为做好事不是空谈，必须有指标来量化经济和社会两种不同的效益，传统生意总以盈利最大化为目标，“要有光”却以帮助人、创造整体社会效益为目标，同时追求自负盈亏的持续发展。由于“光房”的概念让业主在行善之余也有财务回报，因此参与“光房”计划的业主数目节节上升。截至2015年7月初，“光房”已扩充至30间以上，惠及逾60个家庭约160人。

“要有光”用私人房屋解决香港深层次矛盾的举措，看似有点天马行空。“光房”计划显然不可能完全解决居住及贫穷问题，但其创新理念的确能在短期内解决基层家庭的根本需要，并且基于社会发展所需的人与人之间的互相帮助，把处于不同阶层的有心人和机构联系在一起，慢慢扩大影响，从而最终为社会带来重大、正面的改变。

文/林雪莹